[box type=»shadow» align=»aligncenter» class=»» width ] В 2008 году одна пара ( например Натали и Мишель) приобрела дуплекс за сумму $175 000, здание было перепродано в начале этого года за $650 000 после распада семьи. Прибыль: $475 000. Нет, не так быстро…[/box]
Пара прожила там «большую часть времени», без дальнейших подробностей. Важная деталь, которая лежит в основе вопроса: бывшие супруги в 2017 году вложили $200 000 в ремонт той части, которую они занимали.
Насколько велик будет налогооблагаемый прирост капитала? В этом проблема.
Предположим, что часть, в которой проживают владельцы, имеет право на освобождение от налога на основное место жительства на весь период владения. Обычно освобождение от налога пропорционально количеству лет плюс один, в течение которых дом занимал налогоплательщик, по отношению к общему периоду владения.
Сдаваемые в аренду апартмент составляют 35% площади здания. Без работ, проведенных в 2017 году в апартменте продавцов, это было бы легко подсчитать. Налогооблагаемый прирост капитала будет соответствовать примерно 35% прибыли.
Но в нашей истории есть расходы на ремонт. Они, как правило, капитализируются (в отличие от затрат на техническое обслуживание, вычитаемых из дохода от аренды). Они добавляются к стоимости приобретения, что еще больше снижает прибыль.
Поскольку ремонт был проведен на той части, которая использовалась в качестве основного места жительства, как мы можем теперь отличить часть налогооблагаемой прибыли от той, на которую распространяется освобождение от налогов?
Добрая весть: налоговое агентство Канады (CRA) признает это: когда стоимость доходной недвижимости увеличивается частично из-за ремонта, произведенного в определенной части, это увеличение стоимости может быть полностью отнесено на счет отремонтированной части. Когда это касается части, защищенной освобождением от прироста капитала, это означает меньший налог, поскольку большая часть прибыли будет связана с основным местом жительства.
Когда вы это узнаете, как вы подойдете к проблеме? Мы должны оценить стоимость приобретения каждой части, основного места жительства и части, сдаваемой в аренду.
Начинаем с распределения покупной цены (175 000) в зависимости от площади двух площадей, то есть 65% для апартмента владельцев и 35% для сданного жилья. Его стоимость составляет 113 750 и 61 250 долларов соответственно. Добавляем расходы на ремонт (200 000) к стоимости приобретения основного дома, что дает нам 313 750$.
Как нам теперь распределить выручку от продажи 650 000 $? По исходным поверхностным распределениям (65% — 35%)? Тогда доля арендуемой единицы будет стоить 227 000 $, а прирост капитала составит 166 250$. При налогообложении по ставке 50% половина прибыли пойдет Натали. Следовательно, в этом году к своему доходу она должна добавить более 41 000$.
Должны ли мы вместо этого идти пропорционально затратам на приобретение двух частей здания? С учетом ремонта часть, в которой проживает пара, занимает 83,7% от общей суммы. Таким образом, только 16,3% выручки от продажи будет приходиться на долю аренды, или 105 950 долларов из 650 000 долларов. Вычитая стоимость покупки дома (61 250 $), мы получим налогооблагаемый прирост капитала в размере немногим более 44 000 долларов, разделенный между двумя бывшими супругами и облагаемый налогом по ставке 50% по соответствующей налоговой ставке каждого из них. Это добавит около 11 000 долларов к доходу Натали в 2024 году.
Лучше, да? Да, но этот расчет не отражает развитие рынка недвижимости с 2008 года. Только бухгалтер или специалист по налогам могли бы помочь разработать сценарий, который был бы справедливым и приемлемым для обеих сторон, а именно для налогоплательщиков и налоговых органов.
Я являюсь лицензированным риелтором по продаже жилой и доходной недвижимости в Монреале, провинции Квебек в Канаде с 2006 года.
Работаю в одной из самых больших риелторских компаний Vendirect inc., владею русским, английским и французским языками.
У Вас остались вопросы, или Вы планируете купить/ продать Вашу недвижимость? Звоните (514) 999-9260 или оставляйте заявку на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.